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青島建管局發(fā)布新房質(zhì)量保修指導(dǎo),防水工程保修期為5年
發(fā)布時間:2021-10-14瀏覽量:

  青島市自去年開展“工程質(zhì)量治理兩年行動”以來,房屋質(zhì)量得到顯著提升,群眾對住宅質(zhì)量滿意率明顯提高,達到95%以上。但是由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主,一些常見質(zhì)量問題如滲漏等仍難以徹底杜絕。對此,近日青島市建管局針對住戶在購房及使用過程中出現(xiàn)的問題,發(fā)布了相關(guān)建議和指導(dǎo),其中,防水工程成此次指導(dǎo)重點。

  最嚴(yán)工程質(zhì)量治理行動 

  2014年9月,國家住建部召開全國工程質(zhì)量治理兩年行動電視電話會議,在全國范圍組織開展為期兩年的工程質(zhì)量治理專項行動。隨后,青島市印發(fā)了《全市建設(shè)工程質(zhì)量治理兩年行動實施方案》,自去年9月起至2016年8月,利用兩年時間,在全市集中開展建設(shè)工程質(zhì)量治理行動,全面提升青島工程質(zhì)量總體水平。

  工程質(zhì)量治理行動實施一年來,青島市實行了最嚴(yán)厲的責(zé)任追究和倒查制度。對存在嚴(yán)重工程質(zhì)量問題、發(fā)生工程質(zhì)量事故的,各區(qū)市建設(shè)行政主管部門除給予考核扣分處理外,還要依法處罰參建單位,嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定,追究項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任。青島市要求所有在建工程,建設(shè)單位都要建立五方主體項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案并存于施工現(xiàn)場備查,工程竣工后統(tǒng)一移交城建檔案管理部門。工程竣工后,建設(shè)單位要在建筑物顯著位置鑲刻時間很長的性銘牌,載明建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、保溫施工等單位名稱和項目負(fù)責(zé)人姓名,否則不予辦理竣工驗收備案手續(xù)。

  新房各部位都有保修期出臺

  青島市自去年開展工程質(zhì)量治理兩年行動以來,房屋質(zhì)量得到顯著提升。市建管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,青島市群眾對住宅質(zhì)量滿意率明顯達到95%以上,數(shù)字有明顯提升。但由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主,一些質(zhì)量常見問題如滲漏等未徹底杜絕。和家電、汽車等商品一樣,商品房也有保修期。市建管局相關(guān)人士表示,按照國家相關(guān)規(guī)定,在正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限為:基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。

  相關(guān)律師指出,《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求,住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。如業(yè)主和開發(fā)商在購房合同中對保修期另有約定,則按照約定執(zhí)行,但約定的較低保修期限不能低于上述規(guī)定。

  新房子漏雨應(yīng)找開發(fā)商

  房子在保修期內(nèi)出了質(zhì)量問題應(yīng)該找誰?盛雁說,業(yè)主和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同 (合同均為格式合同),約定了價格、面積、違約責(zé)任、保修內(nèi)容和保修期限等。由于業(yè)主和開發(fā)商構(gòu)成買賣關(guān)系,房子在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商對其房屋產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任是必然的,建議業(yè)主向開發(fā)商協(xié)商解決。

  在保修期內(nèi)開發(fā)商不履行保修義務(wù)怎么辦?建管局相關(guān)人士表示,房子在保修期和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商不履行保修義務(wù)的,屬合同違約行為,建議業(yè)主根據(jù)購房合同約定,及時通過司法途徑解決,以維護自身合法權(quán)益。

  而一旦超過保修期的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,則針對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造問題,青島市于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》,通過建立房屋專項維修資金管理和使用制度,解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。對于非公共部位,則由業(yè)主或產(chǎn)權(quán)人自行維修解決。

  通過司法途徑仲裁解決

  律師給出的建議是:業(yè)主與開發(fā)商是買賣合同關(guān)系,合同約定了工程質(zhì)量保修期限和保修責(zé)任。如果開發(fā)商不履行保修義務(wù)即違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,業(yè)主可以根據(jù)購房合同約定的違約責(zé)任追究方式追究開發(fā)商的責(zé)任,及時通過如司法途徑或仲裁方式解決。 《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也進行了明確:第十二條,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。第十三條,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

   收房時應(yīng)注意十大問題

  1.墻身、地面及梁、柱構(gòu)件有無裂縫;

  2.地面、精裝修瓷磚、地面磚有無空鼓;

  3.構(gòu)件和房間凈空尺寸偏差是否在允許范圍;

  4.墻體、地面平整度偏差是否在允許范圍;

  5.衛(wèi)生間、廚房、頂層屋面、外墻外窗有無滲漏痕跡;

  6.門窗開啟、閉合是否順暢;

  7.洗菜盆、衛(wèi)生器具排水是否通暢;

  8.衛(wèi)生間地漏附近是否積水;

  9.電源插座是否帶電;

  10.抽氣道、吸排油煙道在做點火試驗檢查時是否排氣暢通。

  提醒:業(yè)主收房時,較好攜帶尺子、小錘子、手電、測電筆等工具,仔細(xì)檢查過程中,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,可要求開發(fā)商維修好后再交房。在不影響裝修使用的情況下,也可由雙方共同做好記錄約定維修時間,先行交房。因此,交房時,業(yè)主處于主動地位,應(yīng)仔細(xì)、及時檢查是否有質(zhì)量問題,更有效地保障自身權(quán)益。

  住宅工程質(zhì)量12大通病

  1.鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫:現(xiàn)澆板易產(chǎn)生貫通性裂縫或上表面裂縫;現(xiàn)澆板外角部位易產(chǎn)生斜裂縫;現(xiàn)澆板沿預(yù)埋線管易產(chǎn)生裂縫。

  2.填充墻裂縫:不同基體材料交接部位易產(chǎn)生裂縫;填充墻臨時施工洞口周邊易產(chǎn)生裂縫;填充墻內(nèi)暗敷線管處易產(chǎn)生裂縫。

  3.墻面抹灰裂縫:抹灰墻面易出現(xiàn)空鼓、裂縫。

  4.外墻保溫飾面層裂縫、滲漏:飾面層易出現(xiàn)開裂,外墻易產(chǎn)生滲漏。

  5.外窗滲漏:外窗框周邊易出現(xiàn)滲水;組合窗的拼接處易出現(xiàn)滲水。

  6.有防水要求的房間地面滲漏:管根、墻根、板底等部位易出現(xiàn)滲漏。

  7.屋面滲漏:屋面細(xì)部處理不規(guī)范,易產(chǎn)生漏水、滲水。

  8.衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)做法不規(guī)范:等電位聯(lián)結(jié)做法不正確或局部漏做,不能起到等電位保護作用。

  9.電氣暗配管不通,管內(nèi)穿線“死線”,金屬線管有毛刺:電線導(dǎo)管出現(xiàn)扁折、斷開、不通,金屬線管斷口處有毛刺導(dǎo)致無法穿線或穿線困難,造成導(dǎo)線絕緣層損壞,造成電氣不通或跳閘。

  10.戶內(nèi)配電箱安裝及配線不規(guī)范,存在安全隱患:配電箱安裝高度不符要求,進線保護管管口位置不規(guī)范,箱、盤內(nèi)配線壓接不牢固;多股線隨意剪芯線、搪錫處理差;回路標(biāo)識不清;漏電開關(guān)動作不靈敏。

  11.地漏安裝不規(guī)范,水封深度不足:地漏標(biāo)高控制不準(zhǔn)確,地面坡度不符要求,排水不暢;地漏水封深度不足,有害氣體外泄。

  12.散熱器安裝不規(guī)范,散熱器支管滲漏:散熱器安裝固定不牢,支管少支架,管件接口易發(fā)生漏水。

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